Рынок перегрет от ипотеки, что делать?

Цены на рынке недвижимости в России продолжают стремительный рост из-за рекордного спроса. Центробанк опасается перегрева рынка. Аналитики рассмотрели варианты развития при продлении или закрытии льготной ипотеки.

Кризиса на рынке жилья опасается Банк России, в случае продления льготных ипотечных условий. Эксперты и аналитики пока не видят предпосылок к ухудшению ситуации. По мнению специалистов рекордный ажиотаж вызван не только льготными условиями на ипотечном рынке. В значимой мере свою роль играет отложенный спрос, сформировавшийся во время самоизоляции в начале года.

Резкий скачок заинтересованности берет свое начало с июля текущего года. Не столь продолжительный рост не способен значительно перегреть рынок, считают эксперты. По данным ЦИАН в Москве и Московской области было заключено 39,6к сделок, а рост цены в среднем составил около 13%.

Эффект льготной ипотеки не сделал жилье доступнее

Эксперты отмечают, что на рынке уже случались ситуации, когда снижение ипотечных ставок влекло за собой лишь рост цен, не делая жилье доступным и нивелируя тем самым снижение нагрузки на заемщика. В результате повышения спроса особенно сильный рост цен был отмечет на рынке строящегося жилья. Механизмы поддержки стоит вводить аккуратно.


Льготная ипотека так же создала повышенную нагрузку на бюджет, что обязательно сыграет свою роль в будущем, так как государство субсидирует ставку на протяжении всего срока кредита, в среднем 20 лет. Логичным было бы принимать меры по снижению стоимости жилья, а не стимуляции на него спроса. Среди предлагаемых мер - снижение издержек застройщиков и отмена бюрократических барьеров, влияющих на сроки строительства.

Так же эксперты ожидают существенного спада спроса, после исчерпания запаса как объектов, так и желающих приобрести жилье.

Нестабильность валюты так же стимулирует спрос

Еще одной из глобальных причин роста спроса отмечается неразбериха на фондовых и валютных рынках. Российская валюта вновь совершает резкий рост в отрицательном направлении по отношению к доллару и евро. Снижение депозитных ставок - еще один фактор повышения спроса. Многие граждане, а особенно инвесторы, опасаются потерять свои накопления, и в период не стабильности вкладываются в самый прогнозируемый актив - недвижимость. На текущий момент проценты по вкладам находятся на историческом минимуме, а так же в ближайшее время вступит в силу закон, облагающий налогом доходы с депозитов свыше 1 миллиона рублей.

Высокий спрос ведет за собой рост цен, и в связи с этим могут возникнуть определенные проблемы. Если большая доля квартир приобретается как инвестиция, то в дальнейшей перспективе есть рост плохого возврата инвестиций (к примеру, из за снижения спроса на аренду, либо дальнейшего снижения цен на недвижимость). Возросшие цены делают многую недвижимость не подъемной для покупателя, а поддержка льготной ипотекой в дальнейшей перспективе ставит под угрозу ипотечный (банковский) сектор.

Еще рано говорить о формировании ипотечного пузыря

О перегреве рынка однозначно будет свидетельствовать появление негативных последствий от высокой активности. Пока таковых не наблюдается, а высокий ажиотаж вызван и приостановлением сделок в начале года, и ростом курса.

Кроме того, у Центробанка остаются огромный набор механизмов по регулированию объема выдачи кредитов. Это позволит держать руку на пульсе макроэкономической ситуации. Регулировать объемы, к примеру, возможно через повышение суммы первоначального взноса, или же максимального размера кредита.