Как продать ипотечную квартиру, когда она в залоге у банка: пошаговая инструкция

Продажа недвижимости купленной за кредитные средства может совершаться как на первичном рынке, так и на вторичке. В первом случае у владельца квартиры еще нет права собственности, и продаже подлежат права требования по договору переуступки. Во втором же случае уже продается собственность по договору купли-продажи. Оба сценария похожи по своим действиям при продаже ипотечной квартиры, разница лишь в том, что при переуступке понадобится не только согласие банка, где выдан кредит, но и застройщика объекта. 

Итак, ипотека подразумевает под собой наличие обременения на квартиру. Кредитующие организации принимают такую квартиру в залог, тем самым ограничивая возможности заемщика по распоряжению этой собственностью.  Данное обременение регистрируется в Росреестре и отражено в выписке ЕГРН на данную квартиру. 

Как получить выписку ЕГРН читайте в нашей статье: https://park-n.ru/informacija/stati/instruktsiya-poluchaem-vypisku-iz-egrn/

Если ипотека еще не выплачена, а квартиру продать уже необходимо, то это все равно возможно. Основной проблемой в данной ситуации будут денежные расчеты, так как формально владелец квартиры один, а по факту, деньги за нее получит и кредитующая организация. 

Способы продать ипотечную квартиру 

1. Досрочное погашение кредита
2. Погашение в процессе сделки купли-продажи
3. Продажа квартиры вместе с задолженностью по ипотеке
4. Продажа с торгов с помощью банка

Рассмотрим каждый из вариантов подробнее

Продажа квартиры путем досрочного погашения ипотеки

Первое решение теоретически самое простое, однако самое трудноисполнимое. Если у продавца есть возможность найти недостающие средства, взять кредит и тд или занять у родственников, то он просто гасит ипотеку досрочно. Получает справку из банка об отсутствии долга по квартире, и после передачи справки в Росреестр обременение снимается. 

После этого идет продажа квартиры самым обычным способом, а из вырученных денег гасится потребительский кредит или возвращается займ. 

К сожалению, это единственный способ продать квартиру по рыночной цене, остальные варианты подразумевают необходимость заинтересовать покупателя пойти на трудности, естественно ценовой политикой. 

Продажа квартиры с погашением кредита в процессе сделки

В этом случае нужен покупатель с «живыми деньгами», то есть, не заемными, собственными средствами, который согласен на покупку квартиры с ипотечным обременением. В таком случае все зависит от остатка долга по ипотеке, если он небольшой, то можно взять аванс с покупателя и погасить задолженность. Часто оформляется предварительный договор купли-продажи. Ели же сумма долга перед банком большая то расчеты будут происходить через банковские ячейки с участием представителей банка. К одной ячейке получает доступ продавец, к другой представитель банка. Обременение по квартире по условию договора переходит к покупателю, но он его тут же снимает, тк кредитующий банк получает полное погашение кредита и выдает справку об этом. 

Если же расчет по сделке подразумевается по безналичной оплате, то часто вместо ячеек используют аккредитивы. Принцип в целом тот же, только вместо доступа к ячейкам, стороны получают доступ к счетам после регистрации сделки. 

Составление документов лучше получать специализированным юристам, так как типовые договоры задатка или аванса, или купли-продажи здесь не подойдут. Требуется разработать персональные договоры и принять во внимание все индивидуальные условия конкретной сделки, задолженности и порядок передачи денег сторонам.

Продажа ипотечной квартиры вместе с ипотекой

Крайне редкая ситуация, однако не осветить ее мы не можем. Когда покупатель не имеет собственных денег, но готов взять ипотечный кредит на покупку квартиры банк-кредитор может пойти на встречу. 

По факту в кредитном обязательстве происходит перемена лиц и меняются заемщики. Заключаются договор цессии и договор купли-продажи. Новый заемщик приобретает право собсвенности и обазательство погасить остаток долга, а квартира так и остаетс в залоге у банка. Продавцу же из собственных средств выплачивается разница между остатком по ипотеке и ценой квартиры.

Продажа квартиры с публичных торгов

Самый плохой вариант для владельца квартиры. Такое может произойти, когда заемщик-владелец не в состоянии выплачивать обязательства по кредиту и найти покупателя в срок не получается.

В судебном порядке происходит взыскание заложенного имущества и с помощью судебных приставов реализуется недвижимость с публичных торгов. В этом случае банк заинтересован в быстрой продаже, тк расчет на возврат своих денег + комиссию, а то, что останется бывшему владельцу не сильно ему интересно. 

Продажа проиходит по принципам аукциона на онлайн площадках, а дисконт на такие квартиры может доходить до уровня 50%.

Бывают ситуации, когда с учетом штрафов и набежавших пеней за просрочу заемщик остается должен банку даже после продажи этой квартиры. В таком случае выходом может быть услуга по срочному выкупу квартир, там дисконт может быть ниже, чем на публичных торгах. 

Частые вопросы:

Что будет если продать квартиру без согласия банка?

Такая сделка не пройдет регистрацию в Росреестре. Однако, если в следствии ошибки, все же, теоретически, будет произведена регистрация, то эту сделку признают недействительной по требованию банка.

При разводе как продать ипотечную квартиру?

При участии банка делятся общие долги. Мы подробно осветили данный вопрос в нашей статье: https://park-n.ru/informacija/stati/ipoteka-pri-razvode/

Какие риски у покупателя при покупке такой квартиры?

Серьезные проблемы могут возникнуть если отступать от перечисленных в этой статье пунктов. В целом, при грамотно составленных документах и договорах риски ничем не отличаются от покупки обычной квартиры.