Что такое ДДУ: как работает, плюсы и минусы

В памяти российских покупателей все еще свежи истории с обманутыми дольщиками. Для многих, покупка по ДДУ сродни «коту в мешке», и они боятся вкладывать свои накопления в покупки по ДДУ. Однако, покупая такое жилье можно сэкономить значительную сумму. Рассмотрим, почему ДДУ теперь безопасно.

Что такое ДДУ

Это сокращение от «Договор долевого участия». При таком договоре, в отличии от «Договора купли-продажи» (ДКП), покупается доля строящегося объекта, а покупатель передает свои средства на этапе, когда еще идет строительство, и объект не сдан в эксплуатацию. Беря на себя определенные риски покупатель инвестирующий свои средства на этапе строительства может сэкономить солидную сумму.

До 2019 года действительно не было как таковых механизмов защиты дольщиков от недобросовестных застройщиков на законодательном уровне. Случались ситуации, когда застройщик выводил все средства, не заканчивая строительство. В итоге можно было остаться и без жилья и без средств. Но все изменилось с приходом значительных изменений в ФЗ 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». В следствии обновления закона, между дольщиком и застройщиком возникают дополнительные регуляторы, гарантирующие безопасность вложенных денег.

Теперь механизм долевого участия выглядит так: между покупателем и застройщиком заключается договор, а средства внесенные по такому договору попадают на специальный эскроу-счет, и будут там храниться до фактической сдачи дома в эксплуатацию. Это отсеяло многих застройщиков, тк теперь приходится строить на собственные средства, либо кредитоваться у банка, а не средства дольщиков, как раньше. Деньги на счет застройщика поступают только после оформления жилья в собственность покупателем. Средства, хранящиеся на эскроу-счете недоступны для использования не одной стороной.

Особенности ДДУ

Нововведения на законодательном уровне существенно обезопасили сферу долевого строительства, однако у данного механизма существуют нюансы

К положительным сторонам ДДУ относятся:

• Стоимость жилья на этапе строительства существенно ниже, тк связана с определенными рисками. Покупка фактически не построенного жилья нуждается в дополнительной стимуляции со стороны продавца, а лучшая мотивация, это цена.
• Безопасность сделки благодаря новым правилам. Такие сделки регистрируются в Росреестре, деньги хранятся на отдельном счете, а в договоре прописываются все сроки окончания строительства. Теперь исключен досрочный вывод средств застройщиком и двойные продажи квартир, когда одна и та же площадь продавалась несколько раз недобросовестными продавцами.
• В договоре так же предумотрены неустойки, за срыв сроков сдачи. За дольщиками закрепляется право требовать компенсацию от застройщика за несвоевременное исполнение обязательств по вводу квартир в эксплуатацию.
• Повышенный контроль за застройщиком и объектом. Жилье не может быть введено в эксплуатацию без согласования с дольщиками и надзорными органами, осуществляющими контроль и соответствие технических норм.

Однако имеются и отрицательные стороны:

• Стройку приходится ждать. Максимально прибыльной инвестицией будет покупка на стадии котлована. В таком случае ожидание своей квартиры будет длиться несколько лет.
• По закону у застройщика есть право сдвигать сроки сдачи объекта, если он предупредит дольщиков за 60 дней. Таким образом, срок окончания строительства может сдвигаться на годы и неодонкратно.
• Потеря времени, если будут нарушены условия договора и покупателю вернут деньги. При росте цен на недвижимость ежегодно, по прошествии нескольких лет вложенной суммы уже может не хватить на новое жилье.
• Могут вноситься изменения в проектную декларацию на этапе строительства, при условии, что такие изменения не повлияют на безопасность и качество объекта. Обо всех изменениях застройщик обязан уведомить дольщиков, и внести их в единый реестр. В результате может измениться даже площадь приобретенной квартиры. Если изменения не устраивают собственников возможно расторжение ДДУ.

На что обращать внимание при подписании ДДУ

В договоре должны быть обязательно прописаны такие сведения как:

• Кадастровый номер земельного участка на котором возводится строение
• Адрес жилищного объекта
• Этажность
• Предполагаемый номер помещения
• Планировка. Общая площадь
• Срок сдачи объекта
• Полная стоимость объекта
• А так же отделка и ее особенности

Перед покупкой квартиры по ДДУ стоит проверить застройщика, сколько объектов уже было построено, были ли задержки сроков или недострои. Дополнительно стоит выяснить, есть ли у застройщика аккредитация в крупных банках, это послужит дополнительной гарантией наличия у него средств на строительство.

Электронная регистрация ДДУ

Для вступления в силу ДДУ необходимо провести его регистрацию в Росреестре. Обычно требуется около месяца для проведения этой процедуры, однако в последнее время появилась возможность электронной регистрации за 5-7 дней. Для электронной регистрации требуется текст договора, заявление в МФЦ и электронно-цифровая подпись (ЭЦП). Такую подпись можно получить в аккредитованных центрах, список которых доступен на сайте госуслуг. Подписанный двумя сторонами договор заверяется ЭЦП, а согласие на использование ЭЦП направляется в бумажном виде в МФЦ или Росреестр. После этого документы загружаются на сайт Росреестра. Предусмотрена скидка за использование цифровых сервисов - 30%. В результате дольщику по электронной почте приходит выписка из ЕГРН.