Уплата налогов при продаже жилой недвижимости

Кто платит налоги при продаже недвижимости? Можно ли избежать уплаты? Какая ответственность предусмотрена для участников процесса при занижении цены на жилье? Какие доступные способы расчета налогооблагаемой базы существуют для продавца?

Уплата в казну государства налога с продажи недвижимого имущества – это обязанность владельца продаваемого объекта недвижимости, так как он получает прибыль от реализации. Собственник может быть как резидентом РФ, так и нерезидентом. Это влияет на размер НДФЛ, который необходимо уплатить государству. Для российских граждан налог предусмотрен в размере 13%, иностранные граждане платят в казну – 30% от стоимости продаваемого жилья, зафиксированного в договоре купли-продажи.

Кем уплачивается налог – продавцом или покупателем

Подоходный государству уплачивает собственник жилья, которое реализуется по ДКП, так как ему достается прибыль от проведения сделки. Учитывая довольно высокие цены на жилплощадь, обеим сторонам разрешено получить вычет или налоговое послабление. Это прописано в статье 220 Налогового Кодекса РФ:

1. Участник, продающий недвижимость, вправе уменьшить налогооблагаемую базу на 1 млн р.
2. Участник, покупающий жилую площадь, вправе возместить затраты за покупку и получить от государства ИВ (имущественный вычет) в размере 260 000р. В случае привлечения кредитных средств, покупателю возмещается – 390 000р.

Стоит знать! Имущественный вычет не доступен налогоплательщикам, которые относятся к нерезидентам. Другими словами иностранные граждане не могут рассчитывать на возмещение части затрат на покупку квартиры в России.

Какие налоги предусмотрены при реализации квартиры

Правила и порядок налогообложения изменился в 2019 году. Собственник квартиры или дома, решивший реализовать имущество, признается выгодоприобретателем, поэтому обязан уплатить в бюджет страны налог с полученной прибыли.

Уравняли права плательщиков налогов российских граждан с иностранцами по вопросам освобождения от уплаты госпошлины. Теперь со сделки купли-продажи недвижимости, находящейся в собственности 3,5 года и более, налог платить не придется. Главное, чтобы срок владения жильем был не меньше 3-х лет.

Размер налоговой нагрузки для россиян, продающих свое жилье, составит 13%, для иностранных граждан – 30% от стоимости квартиры или дома. Важно учитывать и то, что в договоре КП цена на продаваемую жилплощадь должна соответствовать реальности. Ее нельзя занижать или завышать. При проверке документов будет учтена кадастровая оценка, и, если стоимость продаваемой квартиры будет ниже 70% от кадастра, то сделку признают недействительной.

Есть еще некоторые моменты, от которых зависит налогообложение:

1. Способа получения жилплощади: по наследству, по дарственной, по ДКП и т.д.
2. Срока владения жильем: больше 3 лет или более 5 лет.

Способы расчета налога

Государством предлагается несколько способов расчета налогооблагаемой базы:

1. В казну страны платится НДФЛ с учетом НВ: с указанной в соглашении КП стоимости жилья вычитается 1 млн р., а с оставшейся суммы уплачивается 13%. Налоговики в обязательном порядке учтут кадастровую оценку, если возникнут подозрения в занижении цены на квартиру.
2. Можно рассчитывать налог, беря во внимание понесенные затраты на ее приобретение. Это возможно сделать, если сохранились финансовые документы: квитанции, чеки, транспортные накладные, приходные ордера, расписки и т.д. В этом случае налогоплательщик уплачивает 13% с разницы между потраченными деньгами на ее покупку и полученными с ее реализации.

Расходами считаются и уплаченные проценты банку, если оформлялась ипотека.

Закон не предусматривает использование одновременно двух доступных способов. Владельцу дается на выбор два варианта расчета налогооблагаемой базы, из которых ему необходимо выбрать один.

Какая сумма НДФЛ не облагается

По статье 220 Налогового Кодекса России (пп1 п2) НДФЛ не уплачивают с суммы, равной одному миллиону рублей и ниже. Это размер налогового вычета, который предоставляется владельцу недвижимости государством. Другими словами за жилплощадь, стоимость которой меньше или равна одному миллиону р. налог в казну платить не придется.

Но это не означает, что в договоре достаточно указать стоимость квартиры в 1 000 000р. и можно не платить НДФЛ. Налоговыми органами предусмотрены все возможные «лазейки», поэтому обмануть государство не получится. Занизить цену на продаваемую недвижимость нереально, так как расчет цены на квартиру ведется по ее кадастровой стоимости.

Сумма, указанная в договоре на объект покупки, должна соответствовать 70% от ее кадастровой оценки, либо превышать ее.

Кадастровая стоимость при расчетах

Уже с 2018г. занижение цены на продаваемое жилье стало невозможным. Налоговые органы берут в расчет не только полученную собственником жилья фактическую прибыль, но и кадастровую оценку жилплощади, т.е. ее реальную цену на момент проведения сделки. Когда факт реализации квартиры ниже ее рыночной стоимости подтвержден, то в расчетах применяется коэффициент 0,7. Чтобы было понятно, рассмотрим пример.

1. Гражданка П. заключила соглашение КП квартиры за 6 500 000р. в 2018г. По кадастру купленное жилье на начало года соответствовало стоимости в 8 000 000р. Значит, цену занизили, поэтому налоговики применили коэффициент при расчете:

8 000 000 х 0,7 = 5 600 000р.

Применим к полученной сумме причитающийся государством вычет в один миллион рублей и получим сумму, с которой необходимо уплатить в казну 13%.

5 600 000 – 1 000 000 = 4 600 000р.

4 600 000 х 13% = 598 000р.

598 тыс.р. обязан заплатить продавец недвижимости в бюджет страны с реализации недвижимости.

Когда продавцом выбран способ расчета налогооблагаемой базы «доходы минус затраты», то в расчетах также учтут кадастровую оценку, если будет обнаружено занижение стоимости по договору. В этом случае формула расчета будет следующей:

((КЦ) х 0,7 – С3) х 13%

КЦ – цена квартиры по кадастру;

0,7 – коэффициент;

С3 – расходы при покупке.

Если кадастровая оценка на момент свершения сделки отсутствует или не установлена, то по статье 217 (п.5) НК РФ никаких ограничений и запретов в проведении сделки по указанной в договоре стоимости квартиры нет.

Последствия при занижении стоимости продаваемого жилья

Последствия при занижении цены на квартиру могут отразиться на обоих участниках сделки и быть не самыми благоприятными. Штрафов при этом не будет, они не предусмотрены законодательством. Владелец жилплощади самостоятельно принимает решение по цене на реализуемый объект. Однако не стоит забывать, что договор проверяется налоговым инспектором, и вряд ли специалист ФНС пропустит завышение или занижение в документации. В случае выявления нарушений, продавцу доначислят НДФЛ, который он обязан уплатить.

Для покупателя занижение так же будет иметь значение:

o ИВ (имущественный вычет) выплачивается в сумме, указанной в ДКП (договоре купли-продажи);

o стоимость выкупленной квартиры скажется на размере НДФЛ при проведении в дальнейшем сделки по ее реализации. Если покупатель решит продать жилое помещение, купленное ранее по заниженной цене, то сумма госпошлины окажется довольно высокой;

o при расторжении соглашения КП, получить обратно деньги, выплаченные за квартиру, можно только в сумме, указанной в документах.

Период владения жилой площадью

Срок владения собственным жильем до момента продажи имеет большое значение в плане начисления государственной пошлины. Рассмотрим все варианты.

Срок владения – 3 года

Трехгодичный срок пользования квартирой или иным жилым помещением устанавливается для недвижимости, купленной до 1 января 2016г., а также для жилья:

• полученного по завещанию;
• переданному по договору пожизненной ренты;
• оформленного по дарственной (когда участники – близкие родственники);
• перешедшего в собственность в процессе приватизации.

К перечисленным выше объектам не применят начисление НДФЛ по сделке, если ими беспрерывно владели не менее 3-х лет. Относится это к недвижимому имуществу, приобретенному и оформленному в собственность после 31 декабря 2015г.

Срок владения – 5 лет

Купленная после 1 января 2016г. недвижимость не будет облагаться налогом при ее сбыте, если находилась в пользовании собственника не менее пяти лет. Если не выдержан пятилетний период владения, то НДФЛ со сделки купли продажи будет начислен и продавец должен будет его оплатить в бюджет государства. Если же сроки соблюдены, то подоходный с продажи квартиры или иной жилой недвижимости не платится.

Наследование

Реализация полученного в наследство жилого помещения обязывает владельца заплатить 13-процентную госпошлину с прибыли. Исключением могут стать:

1. Жилые объекты, находящиеся во владении продавца больше 3-х лет.
2. Жилые объекты, не превышающие по стоимости одного миллиона рублей. Например, часть помещения или доля в квартире, доставшаяся продавцу по наследству.

Учитывается и дата вступления в наследство. Права наследника вступают в силу с момента (дня) смерти наследодателя (завещателя).

Дарение

Квартиру или дом, полученные путем оформления дарственной, допустимо продать без начисления госпошлины, если соблюдать сроки владения жильем и родственную связь между участниками.

1. Если недвижимость подарена близким родственником, то срок владения установлен в три года.
2. При других вариантах срок владения – 5 лет. Например, в роли дарителя выступил знакомый, дальний родственник и т.д.

Реализация ипотечной недвижимости

Сбыт ипотечного жилья раньше установленных налоговой инспекцией сроков непрерывного пользования, осуществляется с начислением НДФЛ. Собственник вправе воспользоваться законными возможностями для снижения размера госпошлины:

• применить положенный ему налоговый вычет в один миллион рублей;
• воспользоваться вариантом расчета «доходы минус затраты».

При покупке квартиры или дома с использованием кредитных средств покупатель выплачивает не только проценты по ипотеке. Он тратит деньги на нотариальные, риелторские, юридические и другие услуги. Поэтому, в некоторых случаях, разумнее применять второй способ расчета налогооблагаемой базы – «доходы минут затраты».

Освободиться от налогообложения полностью возможно после пятилетнего пользования купленным ипотечным жилым имуществом в новостройке или на вторичном рынке.

Расчет налога по схеме «доходы минус затраты»

Рассмотрим, как рассчитывается НДФЛ по варианту «доходы минус затраты».

1. В июне 2016 года гражданин К. оформил жилищный кредит на 3 500 000р. и приобрел квартиру на вторичном рынке. В течение двух лет он владел недвижимостью, затем решил ее реализовать за 4 700 000р. Банковская документация по ипотеке и уплате процентов сохранилась. Кроме того, были представлены в налоговую службу и другие финансовые бумаги: чеки, квитанции, приходные ордера и т.д., которые подтвердили факт понесенных им затрат на нотариальные, риелторские, юридические и другие услуги. Общая сумма выплаченных процентов составила – 430 000р., а сумма расходов по иным платежам – 55 000р.

Расчет следующий:

4 700 000 – (3 500 000 + 430 000 + 55 000) = 715 000р.

Сумма обязательного налога в бюджет составила:

715 000 х 13% = 92 950р.

Продажа квартиры и покупка нового жилья в одном году

Когда новая жилая недвижимость приобретается на вырученные с продажи старой квартиры деньги в один отчетный период (год), то обе сделки оформляются в Декларации ФНС.

Налоговый инспектор проверяет представленные сведения и проводит взаимозачет полагающихся продавцу и приобретателю имущественных вычетов. В этом случае есть шанс уйти от уплаты НДФЛ.

Расчет налога со сбыта квартиры

Есть два доступных варианта расчета:

1. (Полученный доход – имущественный вычет) х 13%.
2. (Полученный доход – понесенные затраты на покупку) х 13%.

Полученный доход – стоимость недвижимости по ДКП.

Имущественный вычет – возврат продавцу денег от государства в размере одного миллиона рублей для снижения размера налога.

Понесенные затраты – расходы, которые понес продавец при покупке предмета договора. К ним относится оплата услуг, передача денег по расписке, уплата процентов банку и т.д.

Если размер имущественной выплаты превышает полученный продавцом доход, то НДФЛ не начисляется.

Примеры

Для обоих примеров возьмем для расчета 2-х комнатную квартиру по цене 4 000 000р.

1. Расчет по первому варианту:

(4 000 000 – 1 000 000) х 13% = 390 000р.

Не стоит забывать о том, что налоговые работники будут брать для сравнения кадастровые показатели. Если их значения совпадут, либо договорная цена будет превышать стоимость квартиры по кадастру, тогда НДФЛ рассчитают по вышеуказанному варианту.

2. Рассмотрим другой пример все с той же «двушкой» за 4млн р. Допустим, что она куплена год назад за 3 000 000р. На ее отделку новый собственник потратил 250 000р. Расчет по схеме «доходы минус затраты» следующий:

(4 000 000 – (3 000 000 + 250 000)) х 13% = 97 500р.

Как видим, разница существенная. Первый способ расчета подойдет налогоплательщикам, которые никаких расходов на приобретение жилплощади не понесли. К примеру, она досталась по наследству, была подарена и т.д. Второй способ расчета разумнее использовать, когда затраты на покупку недвижимости оказались существенными и сохранена подтверждающая финансовая документация: квитанции, чеки, банковские выписки, расписки и др.