Семейная ипотека, новые реалии

Кто теперь может взять кредит по семейной госпрограмме

Согласно опубликованным Минфином параметрам программы, ставка по кредиту составит 6%. Максимальная сумма кредита для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области — 12 млн рублей, для остальных регионов — 6 млн рублей.

Однако можно взять и большую сумму: до 30 млн рублей в столичных регионах и до 15 млн рублей в остальных субъектах Федерации. В этом случае ипотека будет комбинированной: ставка 6% будет применяться только к указанным лимитам в размере 12 млн и 6 млн рублей, а оставшаяся сумма будет кредитоваться по рыночной ставке.

По статистике «Дом.РФ» на 1–7 июля 2024 года, рыночная ставка для банков из топ-20 по выдаче составляет 19,46%.

Минимальный первоначальный взнос по программе составит 20% от стоимости приобретаемой недвижимости. Срок кредита может достигать 30 лет.

Воспользоваться обновлённой семейной ипотекой смогут следующие категории заёмщиков:

«При рождении ребенка можно рефинансировать ранее выданный кредит», — отмечается в сообщении Минфина. Как и прежде, программа распространяется не только на многоквартирные дома, но и на сегмент индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Но построить дом или купить его в рамках программы семейной ипотеки можно только в том случае, если строительство ведется по 214-ФЗ или по договору подряда с обязательным открытием эскроу-счета. Еще одно важное условие: воспользоваться семейной ипотекой можно только один раз.

Можно сказать, что семейная ипотека осталась прежней. Изначально она предназначалась для семей с детьми, родившимися в период с 2018 по 31 декабря 2023 года, то есть для семей с детьми младше шести лет. Это правило сохраняется.

Семьи с детьми-инвалидами также могут воспользоваться этой программой. Единственное изменение касается Московского и Ленинградского регионов: теперь сюда входят семьи с двумя и более несовершеннолетними детьми старше семи лет. С этим сегментом клиентов рынок новостроек работал в течение полутора лет.

Основные пользователи семейной госпрограммы — это семьи с маленькими детьми, поэтому внесенные корректировки не сильно повлияют на количество выдач в болСемейная ипотека осталась без изменений. В первом запуске она предоставлялась семьям с детьми, рожденными с 2018 по 31.12.2023. Семьи с детьми с ограниченными физическими возможностями также остались в программе. Единственная корректировка затронет Московский и Ленинградский регионы: семьи с двумя и более несовершеннолетними детьми старше семи лет.ьших городах.

«Влияние изменения параметров семейной ипотеки не будет столь значительным. В отличие от предыдущей программы, эту выдавали массово, и не только нуждающимся, но и тем, кто хотел заработать на росте цен», — отмечает Ирина Носова, старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА.

Доля семей с детьми до шести лет в целевой аудитории рынка новостроек составляет примерно 30%, и новые условия благотворно влияют на продажи в малых городах и регионах с низким объемом строительства, считает Оксана Романовская, топ-брокер компании Whitewill. Однако это не сильно активизирует рост цен и строительство в регионах, так как сегмент покупателей ограничен.

Эксперты ЦИАН также говорят о низком спросе на новостройки в малых городах, что подтверждает и предложение новостроек, которое представлено только в 71 малом городе из 809.

В РАСК по запросу «РБК Недвижимости» подсчитали рост присутствия застройщиков в российских городах. Если в 2021 году городов, где идет строительство, было 305, то в 2024 году уже 346.

Управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов считает, что корректировка параметров программы семейной ипотеки может привести к перетоку спроса в малые города, особенно в столичных регионах. Эксперт прогнозирует приток клиентов в малые города численностью до 50 тыс. человек для строительства коттеджей.

Строительство жилой недвижимости в малых городах практически отсутствует, поэтому там есть потенциал для застройщиков. Однако цены на жилье будут расти не так быстро, как в крупных городах.

Руслан Сырцов считает, что в Москве и других столицах цены могут снизиться на фоне корректировки программы семейной ипотеки. Девелоперы новостроек классов комфорт и бизнес могут скорректировать цены за счет дисконтов.

Яна Глазунова, генеральный директор VSN Group, и Ирина Носова, управляющий директор компании «Метриум», прогнозируют, что застройщики будут чаще предлагать скидки на новостройки.

Руслан Сырцов, эксперт в области недвижимости, согласен с этим мнением. Он считает, что застройщики массового сегмента, который наиболее зависит от семейной ипотеки, будут активно использовать скидки и акции. Однако ситуация может измениться только в случае снижения ключевой ставки Центрального банка или внедрения новых адресных государственных программ, например, для учителей, врачей или сотрудников ОПК.

По мнению экспертов, опрошенных редакцией, изменения в семейной государственной программе могут привести к увеличению спроса на аренду жилья, особенно в крупных городах с высокими ценами на недвижимость. Ирина Носова отмечает, что аренда будет пользоваться большим спросом, так как доступность жилья для населения снизилась из-за льготных программ.

Юрий Никитчук, руководитель отдела кредитования и партнерских программ компании PIONEER, считает, что если предлагать клиентам только рыночные программы, то они продолжат арендовать недвижимость. Однако предоставить комфортные условия для приобретения жилья в новостройках возможно только за счёт специальных программ.

Елена Бондарева отмечает, что на вторичном рынке корректировка государственной программы не окажет значительного влияния, в отличие от арендного рынка. По её мнению, вторичный рынок снизится, и продавать будет тот продавец, кто готов предложить наибольшую скидку. А что касается аренды жилья, то этот сегмент будет активно расти, так как многие покупатели откладывают покупку до снижения ставки Центрального банка.

Юрий Лукин также указывает на этот тренд и предполагает, что арендные ставки могут вырасти.