Сделки с недвижимостью с участием детей. — Парк-Недвижимость

Сделки с недвижимостью с участием детей.

9 Сентября 2020

Все новости

Ипотека

Ликбез

Новости рынка

Лайфхаки



Из-за того, что законодательство со всех сторон старается защитить права детей, а так же повышенного контроля со стороны проверяющих органов, участие в сделке несовершеннолетнего способно практически всегда усложнить любую сделку с недвижимостью. Рассмотрим самые сложные моменты, связанные с участием детей в сделках.

Стоит учесть, что в подавляющем большинстве случаев понадобится привлечение нотариуса. При всех типах сделок с участием несовершеннолетних связанных с куплей-продажей, обменом и прочим распоряжением имуществом в виде недвижимости, согласно букве закона придется совершать в нотариальной форме. Однако, стоит обратить внимание на ряд запретов. Так, запрещено дарение имущества несовершеннолетних лиц. Кроме этого, под запретом сделки между несовершеннолетним и ближайшими родственниками, за исключением дарения ребенку.

В процессе проведения сделки нотариус обязан проверить ряд пунктов:

При заключении сделки с имуществом несовершеннолетнего обязательным наличие согласия органов опеки и попечительства. Получить такое согласие бывает не просто, так как при его выдаче учитываются разные показатели. Так, продать или обменять имущество несовершеннолетнего лица можно лишь в ряде случаев: улучшение жилищных условий, переезд на новое место жительства родителей и ряде других. При этом в приобретаемом жилище обязательно должны быть выделены доли ребенку не меньше, чем было в отчуждаемой недвижимости.


В своем распоряжении органы опеки так же прописывают условия, на которых необходимо осуществить действия по распоряжению имуществом ребенка: предварительная покупка жилой недвижимости, с выделением доли несовершеннолетнему в праве собственности, и последующая продажа недвижимости ребенка. В данной ситуации нотариус, который удостоверяет сделку, будет обязан проверить совершена ли покупка недвижимости, зарегистрировано ли право собственности на его имя. Или условием сделки может являться обязательство одновременной покупки другого объекта недвижимости. Обычно это происходит, когда продаваемый и покупаемый объекты находятся в одном регионе. Таким образом, нотариус удостоверяет обе сделки.

Обязательным пунктом проверки нотариусом являются полномочия законных представителей несовершеннолетнего.

Семейный кодекс РФ определяет родителям ребенка равные права и обязанности в отношении ребенка. Таким образом, сделка требует согласия и подписи обоих родителей. В ином случае родитель, не дававший согласия, вправе оспорить сделку в судебном порядке.

Проверяется так же дееспособность участников сделки, как сторона продавца, так и покупателя, посредствам электронных запросов в профильные ведомства. Данные о банкротстве, сведения о причастности к отмыванию доходов, причастность к террористической деятельности.

Во всех ли случаях семье с ребенком при продаже понадобится согласие органов опеки?

Основным определяющим фактором служит тот факт, является ли несовершеннолетний собственником недвижимости. Во всех случаях, когда недвижимость принадлежит малолетнему, потребуется предварительное разрешение органов опеки и попечительства.

В случае, когда несовершеннолетний только зарегистрирован в квартире, и не является ее собственником, согласно законодательству, наличие согласия органов опеки не требуется. Однако, стоит учесть что «в никуда» совершеннолетнего выписать не получится, и будет необходимо соблюсти требования о регистрации ребенка по месту жительства в иное помещение.

Получение наследства несовершеннолетним.

При открытии наследства, когда в число наследников входит несовершеннолетний до 14 лет, заявление о принятии подают его законные представители (отец или мать) или опекун. Дети 14 лет и старше самостоятельно подписывают заявление с согласия представителей или опекуна.


Согласно букве закона, для отказа от наследства от имени несовершеннолетнего ребенка возможно только с предварительного разрешения органов опеки и попечительства.

При открытии наследства нотариус извещает представителей несовершеннолетнего о делах и действиях, необходимых для реализации прав ребенка в указанный срок.

В ситуации, когда срок принятия наследства подходит к концу, а законные представители ребенка не предпринимают никаких действий, нотариус вправе известить органы опеки по месту жительства ребенка о сложившейся ситуации.

В каком возрасте возможно подписывать документы в сделках самостоятельно.

В возрасте от 14 до 18 лет граждане обладают дееспособностью в ограниченном объёме. В возрасте 14 лет гражданин получает паспорт и право подписывать сделки или доверенности при сделках с недвижимостью лишь с согласия своего законное представителя: родителей либо опекуна, либо попечителя, назначенного государством.

Однако существует исключение. В случае, если гражданин вступает в брак до 18 лет, он получает полную дееспособность с момента заключения брака. Дееспособность сохраняется в полном объёме даже в случае расторжения брака до наступления восемнадцатилетия.

Резюмируя вышесказанное, если ребенок старше 14 лет придется учесть его мнение при совершении сделки по отчуждению недвижимости. Однако, согласно семейному кодексу российской федерации, ребенок имеет право выражать свое мнение по любому вопросу, затрагивающему его интересы (57 статья СК РФ). В ситуации, когда ребенок против совершения сделки, а родители настаивают на ее совершении, ребенок имеет возможность обратиться в органы опеки и попечительства. В случае выявления противоречий между интересами родителей и детей, органы опеки назначат представителя для защиты интересов детей, согласно 64 статье СК РФ.

Может ли ребенок, достигнув совершеннолетия, оспорить сделки совершенные до его 18-летия, при нарушении его прав?

Если нарушаются права ребенка, возможность обратиться в суд имеется с 14 летнего возраста, согласно 2 пункту статьи 56 СК РФ.

Поскольку несовершеннолетние 14+ лет заключают сделки с письменного согласия родителей, отсутствие данного согласия является основанием для оспаривания сделки. Так же, оспорить возможно при нарушении имущественных прав ребенка (уменьшения доли в праве собственности, ухудшения жилищных условий).

При достижении восемнадцати лет можно оспорить, к примеру, сделку по приватизации квартиры в пределах срока исковой давности.

Предполагаются ли льготы при обращении к нотариусу несовершеннолетнего?

При заключении сделки по отчуждению недвижимости несовершеннолетнему не требуется оплачивать нотариальный тариф, а так же платы за услуги УПТХ (услуги правового и технического характера).

К тому же, дети освобождены от уплаты УПТХ при удостоверении сделки по выделению долей по материнскому капиталу. Дети не оплачивают нотариальный тариф при выдаче свидетельства о праве на наследство. От уплаты УПТХ в этом случае освобождены дети-инвалиды.

Влияет ли нотариус на решение органов опеки?

Компетенции нотариуса не включают в себя влияние на решение органов опеки, однако, если в выданном разрешении содержатся некорректные, с точки зрения закона, условия, нотариус вправе отказать в удостоверении сделки и предложит представителям ребенка обратиться в опеку для изменения условий.

Квартира куплена при участии материнского капитала. Какие права у детей?

При использовании материнского капитала на покупку квартиры, после выплаты ипотеки, обязательно нужно выделить доли в праве собственности на себя, супруга и детей, первого, второго и последующих. При этом доли могут быть выделены по соглашению сторон, но надо исходить из равенства долей в праве собственности родителей и детей на средства материнского капитала. Данное соглашение следует удостоверить у нотариуса, тк оно будет иметь серьезные правовые последствия (в первую очередь, при продаже квартиры). Так же нотариус правильно рассчитает доли для круга лиц, имеющих право на их выделение. В случае самостоятельного заключения соглашения, возможен неправильный расчет долей и нарушение прав детей. В таком случае пострадают будущие покупатели квартиры из-за возможности оспорить сделку в суде.

Если же родители самостоятельно заключат такое соглашение и при этом нарушат права детей при выделении им доли в праве собственности, то пострадать могут потенциальные покупатели такой квартиры, так как сделка может быть оспорена в суде.

Возможна ли регистрация ребенка не по месту фактического проживания?

Зарегистрировать несовершеннолетнего в возрасте до 14 лет можно только по месту регистрации одного из родителей. Согласно закону, местом жительства ребенка признается место жительства его законных представителей – родителей или опекунов.

Права несовершеннолетнего при разводе родителей

В ситуации, когда несовершеннолетний владеет долей в справе собственности, при разводе родителей она не подлежит разделу. В той ситуации, когда ребенок лишь проживает на жилплощади – доля ему при разделе не выделяется. Право на проживание с одним из родителей и полноценное равное общение с обоими родителями сохраняется.

Права на собственность несовершеннолетнего не принимают участия в переделе при расторжении брака родителей, однако суд вправе учесть интересы детей при разделе имущества в процентном отношении. Иначе говоря, суд вправе присудить большую долю в квартире родителю, с которым остается жить ребенок. Однако, такие случаи в судебной практике очень редки.

Каталог объектов

Так же может быть интересно:



20.03.2024 4 года льготной ипотеки: как сказалось на рынке введение госпрограммы Категория:  Новости рынка
4 года льготной ипотеки: как сказалось на рынке введение госпрограммы
За период действия льготной ипотечной программы в Москве с 2019 года стоимость новостроек выросла на 80-90%. Основная часть этого прироста, примерно 50%, пришлась на 2021-2022 года. В сравнении с этим, стоимость вторичного жилья в Москве увеличилась на 30-40% за тот же период, что в два-три раза меньше.
05.03.2024 Семейная ипотека, что будет дальше? Категория:  Новости рынка
Семейная ипотека, что будет дальше?
На данный момент программа льготного кредитования «Семейная ипотека» завершается 1 июля 2024 года. Запуск программы состоялся в 2018 году, изначально для семей с двумя детьми, а позднее расширена на семьи с одним ребенком. Однако, на днях президентом РФ Владимиром Путиным в ходе оглашения послания Федеральному собранию было выдвинуто предложение о продлении срока действия программы еще на 6 лет, до 2030 года.

06.02.2024 Какие нововведения в законах произойдут в феврале 2024 года Категория:  Новости рынка
Какие нововведения в законах произойдут в феврале 2024 года
Какие нововведения в законах произойдут в феврале 2024 года
Последний месяц зимы принесет в российское законодательство нововведения касательно кадастровых ошибок, маткапитала, аварийного жилья, границ участков и аренды земель. Рассмотрим подробнее.
15.01.2024 Комиссия по льготной ипотеке. Что станет с ценой. Категория:  Новости рынка
Комиссия по льготной ипотеке. Что станет с ценой.
Одним из главных трендов на ипотечном рынке в начале 2024 года стало введение банками комиссий для застройщиков за выдачу ипотеки по всем льготным программам. Согласно новым правилам, застройщикам придется доплачивать за льготные кредиты. Цены опять вырастут?
08.12.2023 Как ужесточение требований к льготной ипотеке отразится на рынке жилья. Категория:  Новости рынка
Как ужесточение требований к льготной ипотеке отразится на рынке жилья.
В правительстве неоднократно высказывались об идее замедления темпа выдачи ипотечных кредитов, очередная же инициатива призвана сдержать рост объёмов кредитования и рост цен на новостройки. Среди предложений Минфина: уменьшение верхнего порога кредита для Москвы и Санкт-Петербурга и их областей до 6 миллионов рублей (было 12 млн.). Поднятие порога первоначального взноса до уровня 30%, а так же сократить  размер долговой нагрузки на заемщика до 50% от дохода. Такие довольно жёсткие  меры сократят, по подсчетам аналитиков, на 40% количество подходящих квартир на рынках обозначенных выше регионов.