Продажа квартиры с материнским капиталом. Рассмотрим нюансы.

Очередная индексация суммы материнского капитала произошла 1 февраля 2023 года. Теперь семье, при рождении первого ребенка, доступна выплата в размере 589 500 рублей, а при рождении второго, при условии, что не был получен маткапитал за первого - 779 000 рубелей. В случае, если за первого ребенка выплата уже производилась, то выплата за второго составит 189 500 рублей.

Напомним, согласно условиям программы, маткапитал допускается тратить на определенные цели, такие как формирование накопительной части пенсии матери, образование детей, улучшение жилищных условий. Именно последний вариант является наиболее распространенным способом реализовать субсидию.

Порой планы в жизни меняются стремительно, и квартиру, приобретенную с использованием средств материнского капитала, необходимо продать. Рассмотрим, какие существуют нюансы и подводные камни, и что необходимо сделать, чтобы продать такую недвижимость.

Выделение долей детям

Первым, и самым важным, действием будет выделение долей детям, чтобы не были нарушены права несовершеннолетних. Для этого требуется рассчитать долю материнского капитала в исходной стоимости квартиры. Если квартира покупалась с использованием ипотеки, то размер долей исходит из того, какая часть кредита была выплачена за счет родителей, а какая с использованием материнского капитала. Таким образом, если речь идет о Москве то доли могу быть не большими, к примеру 1/30, а если речь о регионах, то доля ребенка может достигать 1/3.

Согласие органов опеки

Теперь, после выделения долей, нужно озаботиться получением согласия органов опеки и попечительства и только после этого можно выставлять квартиру на продажу.

Как получить разрешение органов опеки

По месту жительства подать в орган опеки и попечительства заявление от родителей на разрешение на продажу жилья. Другие документы, которые понадобятся: паспорта родителей, свидетельства о рождении детей, выписка из Росреестра, план и экспликация квартиры, выписка с лицевого счета, документы на покупаемую квартиру, правоустанавливающие документы на продаваемую квартиру, отчет о рыночной стоимости. Полный и актуальный список лучше уточнять в ведомстве. После подачи всех бумаг нужно ждать решение, порядка двух недель. При получении отказа, можно обратиться для разьяснения причин. Так же решение можно оспорить в судебном порядке.

Первый нюанс состоит в том, что необходимо приобрести доли в другом имуществе. Причем, стоимость этих долей должна быть не меньше той, что была в продаваемой квартире. В большинстве случаев речь идет об увеличении доли детей в новом имуществе, либо покупаемое имущество существенно дороже предыдущего. Иными словами, права и условия ребенка не должны ухудшаться.

Второй нюанс – органы опеки нередко настаивают чтобы сделки по продаже и покупке нового имущества проводились в один день, иными словами одновременно с продажей происходит покупка другого имущества. Такие сделки называют альтернативными, и они несколько сложнее, нежели обычные, ведь они состоят из цепочек покупателей и продавцов.

В случае несоблюдения требований органов опеки, они вправе опротестовать сделку в суде. В таком случае покупатель потеряет квартиру, а продавец будет обязан вернуть ему уплаченные средства. Проблемы начинаются в тот момент, когда продавец уже потратил сумму, а взыскать с него нечего. 

Так же, такие сделки привлекают внимание налоговой и правоохранительных органов, поэтому в случае выявления подозрительных условий (продажа родственникам и тд.) такая сделка так же может быть аннулирована.

Как продать ипотечную квартиру, купленную с использованием маткапитала

Дополнительные сложности вызовет продажа квартиры, купленной с использованием заемных ипотечных средств, в связи с тем, что такая квартира находится в залоге у банка. Таким образом, дополнительно к разрешению от органов опеки потребуется разрешение банка на продажу квартиры и выделение детских долей.

На практике, выделение долей банки не одобряют, хотя в законодательстве данный запрет не прописан. Пока квартира находится в залоге у банка, кредитная организация не идет на дополнительные обременения фактически своей собсвенности. Иными словами, при выделении долей собсвенниками становятся дети, которые не в состоянии самостоятельно платить кредиты, а в случае прекращения платежей, взыскать такую квартиро будет проблематично.

По итогу, продать ипотечную квартиру, которая приобреталась с использованием средств материнского капитала, возможно только после полного погашения кредитных обязательств.

Риски покупки квартиры, купленной с материнским капиталом

Самое главное проследить, чтобы дети были наделены долями  в квартире. Если это не происходит по забывчивости, либо намеренно данная сделка оспаривается органами опеки. Проблема кроется в том, что в Едином Государственном Реестре Недвижимости (ЕГРН) нет никаких записей или пометок о том, имеет ли объект недвижимости все обременения, положенные при покупке его с использованием маткапитала. Проблемы могут всплыть даже через много лет, а пострадавшим будет именно покупатель, добросовестно купивший такую недвижимость.