Новостройки: инвестируем в коммерческие помещения

В ходе 2020 многие инвестиционные стратегии показали свою не хрупкость. На довольно весомое время этой весной недвижимость превратилась из актива, приносящего доход, в пассив. Основной удар пандемия нанесла по рынку аренды жилья и торговым центрам. Наиболее востребованными сегментами арендного рынка стали дачи и загородное жилье, а так же коммерческая недвижимость внутри жилых кварталов. Наиболее удачливые смогли найти клиентов на свои площади среди продуктовых ретейлеров.

Вместе с аналитиками, частными инвесторами и девелоперами рассмотрим тему максимально выгодного приобретения коммерческой недвижимости под магазины внутри новоиспеченных жилых комплексов на первых этажах.

Рост спроса на коммерческие площади в новостройках

Многие инвесторы, уставшие от рисков фондового рынка и других сфер, с радостью заходят в более спокойные воды аренды коммерческой недвижимости. Помимо офисов и стрит-ритейла, к этому сегменту находятся и инвестиции в апартаменты.

Причем сфера ретейла в моменте пандемии не только не просела, но и продемонстрировала рост, благодаря чему вызвала особый интерес у инвесторов. По заверению представителя компании RGG Светланы Яровой, высокий спрос в данный момент особенно выражен под помещения под супермаркеты, аптеки и небольшие кафе. Площади первой линии в ценовом сегменте до 50 миллионов рублей выкупаются задолго до сдачи объекта в эксплуатацию.

Какие инвесторы обычно входят в коммерческую недвижимость внутри ЖК

Инвесторов, вложивших свои сбережения в коммерческие площади, можно условно разделить на две группы: инвесторы – бизнесмены и инвесторы – сберегатели. Первые из них стараются как можно быстрее начать бизнес на площади и продать его как готовый, а вторые нацелены на долгосрочную прибыль с аренды.

Сколько стоят коммерческие помещения

Как и в ситуации с жилыми помещениями, цена на коммерческие площади формируется и зависит от многих факторов, таких как: расположение внутри комплекса, расположение самого комплекса, стадии готовности постройки, площадь самого помещения, класса объекта.

По оценкам экспертов компании RGG стоимость коммерческих площадей в Москве варьируется от 80 000 до 800 000 тысяч рублей за 1 квадратный метр. «Помещения до 100 м2 на первой линии жилого комплекса без ограничения доступа клиентов могут стоить от 380 000 до 800 000 м2. Ходовые лоты в большинстве московских ЖК стоят 200 000-400 000 рублей за м2. Менее ликвидные площади предлагают в среднем за 100 000 рублей за м2 и ниже» - рассказала Ярова.

Ольга Тумайкина, коммерческий директор ГК ФСК рассказывает, что средняя цена на квадратный метр в новостройках, возводимых их компанией, находится на уровне от 170 000 до 220 000 рублей. В жилых комплексах бизнес класса цена установлена на уровне 260 000 за м2. Цены же на проекты в области установлены на уровне 130 000 -170 000 рублей.

Ставки аренды на помещения в новых ЖК под ретейл.

Одними из основных факторов определяющих ставку аренды является количество жителей самого ЖК а так же наличием/отсутствием дополнительного траффика извне. Наименьшие ставки можно ожидать в небольшом закрытом ЖК, где мало людей и нельзя рассчитывать на дополнительный траффик. Ставки аренды могут разниться даже в пределах одного комплекса. Так, помещение с витринами, выходящими на улицу с высоким траффиком, и не имеющее проблем с электрической мощностью может стоить в 2-3 раза дороже чем помещение по соседству, но расположенное со стороны двора.

Наиболее и наименее востребованные площади

Каждый инвестор хочет, чтобы его площадь в новостройке нашла своего арендатора максимально быстро, дорого и надолго. Основные арендаторы для таких площадей, как правило, аптеки, ателье, бытовые услуги, небольшие продуктовые магазины, детские заведения, магазины алкогольной продукции.

Возможность того или иного арендатора занять площадь обусловлена не только размерами помещения, но и потребностью населения на данной территории в данном профиле, размерами жилого комплекса, а так же технической готовностью инфраструктуры. Как пример, для ресторана требуется специальная вытяжка, а для супермаркета комфортная зона погрузки-разгрузки, которая не будет мешать жильцам.

Быстрее всего реализуются площади в жк надежных застройщиков, в районах с плотной застройкой (от 1000 квартир), а так же с перспективой роста (появление станции метро, более плотная будущая застройка).

Трудности при реализации испытывают помещения в бюджете свыше 200 000 000 рублей, а так же неделимые площади от 150 квадратных метров. Темные помещения, неправильной формы и с большим количеством несущих стен так же не самые притягательные объекты.

Как правило, инвестируя в коммерческую недвижимость человек рассчитывает на 8% годовых. Меньший показатель делает инвестицию не целесообразной.